Transactions immobilières contradictoires – À qui appartient la propriété si le vendeur la revend ?

Une transaction immobilière est une transaction dont la réalisation peut prendre beaucoup de temps, principalement en raison de la nécessité d'obtenir l'approbation des autorités fiscales pour la transaction et souvent de la nécessité de coopérer avec la banque pour financer l'achat ou avec la banque du vendeur qui détient une hypothèque sur la propriété. Cependant, l'acheteur transfère souvent des fonds dans les premières étapes. Que se passe-t-il si le vendeur a vendu l'actif à nouveau ? Si les deux acheteurs ont transféré des fonds au vendeur pour la même propriété, le droit duquel prévaudra ?
La loi foncière israélienne stipule qu'une transaction foncière doit être complétée par un enregistrement au registre foncier et que jusqu'à cet enregistrement, elle est considérée comme une obligation contractuelle uniquement. Si une personne s'est engagée à effectuer une transaction immobilière et qu'avant que la transaction ne soit complétée par l'enregistrement, ce vendeur s'est à nouveau engagé dans une autre transaction qui contredit la première transaction, le droit du premier acheteur prévaudra à moins que le second acheteur n'ait payé une contrepartie et que la seconde transaction n'ait été complétée (c'est-à-dire avec enregistrement au registre foncier), à condition que le second acheteur agisse de bonne foi.
Les tribunaux ont statué que la bonne foi exige de ne pas connaître la première transaction et que le second acheteur ne peut pas fermer les yeux et négliger de vérifier s'il y a une transaction antérieure pour la propriété. Par exemple, puisqu'un acheteur raisonnable devrait vérifier le registre foncier avant d'effectuer une transaction, une note d'avertissement dûment enregistrée empêcherait la possibilité de vente à un autre acheteur de bonne foi. Bien que la loi exige la bonne foi du second acheteur, les tribunaux ont statué que l'exigence de bonne foi s'applique également au premier acheteur qui, afin de sauvegarder ses droits, doit prendre toutes les mesures pour empêcher de futures transactions contradictoires. Par exemple, un premier acheteur qui n'a pas enregistré de note d'avertissement sera considéré comme n'agissant pas de bonne foi, car cet acheteur aurait pu empêcher "l'accident juridique". Il n'est pas toujours possible d'enregistrer une note d'avertissement au registre foncier, par exemple, lorsqu'un appartement est acheté à un entrepreneur (parfois appelé "société de logement") et que le terrain est soumis à des procédures de réglementation et d'enregistrement. Dans un tel cas, il est exigé, au moins, d'enregistrer le transfert de droits auprès de la société de logement qui fonctionne comme un "registre foncier temporaire" et cet enregistrement sera considéré comme "une mise en garde" car dans ce cas, un acheteur raisonnable devrait vérifier les droits concernant la propriété auprès de la société de logement.
Les tribunaux israéliens ont statué que l'exigence de contrepartie nécessite plus qu'un montant symbolique, mais les tribunaux ont statué qu'il n'est pas nécessaire de prouver le paiement de la pleine valeur marchande.
Les transactions immobilières contradictoires constituent une question juridique complexe qui exige souvent que le tribunal examine des questions de fait et de droit liées, entre autres, à la nature de la transaction, au moment, à la bonne foi des parties, au comportement des parties et plus encore. Ainsi, dans toute transaction pour l'achat d'un bien immobilier, il est vital d'être accompagné dès la première étape par un avocat compétent dans le domaine et d'effectuer toutes les vérifications nécessaires afin d'éviter ce genre d'accidents juridiques. Lorsqu'un soupçon apparaît que la propriété a été vendue à nouveau, il est important d'agir immédiatement par l'intermédiaire d'un avocat qui connaît cette question complexe.