מאמר בג’רוזלם פוסט: רכישת דירה בישראל

ההגירה למדינה חדשה רחוקה מלהיות קלה.  סביבה חדשה, שפה חדשה ובמקרים רבים כרוך המעבר גם במציאת עבודה חדשה, התמודדת עם חינוך הילדים, ביטוח בריאות ועוד.  לכך, יש להוסיף גם את הצורך במציאת פתרון דיור חדש, עסקה מורכבת כשלעצמה.  מתוך הבנת קשיים אלה ובמטרה להקל על תהליך ההגירה, מדינת ישראל לקחה על עצמה להקים מערכות סיוע לעולים חדשים שעלו לישראל לפי חוק השבות, תש"י-1950, שקבע בחקיקה את זכויותיהם של היהודים וצאצאיהם בעת העליה לישראל.  במאמר זה נצביע על זכויות מסוימות של עולים חדשים מכוח חוק השבות.

לפני חתימת הסכם לרכישת נדל"ן,  יש לשים לב להיבטים חשובים רבים של העסקה כגון: מצבו הפיזי של הנכס, סביבתו, בירור מעמדו התכנוני והמשפטי של הנכס, אשר כולם חורגים מהיקפו של מאמר זה.  רכישת נדל"ן כשהרוכש הוא עולה חדש, מורכבת אף יותר מעסקת נדל"ן רגילה ובוודאי דורשת ליווי צמוד של עורך דין מנוסה שמכיר היטב את השפה המקומית (ועדיף גם עם שפת הרוכש) ומבין את הצרכים המיוחדים שלו.  חשוב לקבל את הליווי המשפטי גם במהלך המשא ומתן ולפני חתימה על זכרון דברים או כל מסמך מחייב אחר.

מס רכישה

חלק לא מבוטל מתהליך רכישת הנדל"ן בישראל הוא ההיבט המיסויי של העסקה.  שיעור מס הרכישה של הנכס תלוי בשווי העסקה ומדרגות המס שנעות בין 0% ל -10% מהעסקה (מדרגות מס הרכישה לבעל דירת מגורים יחידה לשנת 2017 הן 0% עד 1,600,175 ₪, 3.5% מהסכום האמור ועד 1,898,005 ₪, 5% מהסכום האמור ועד 4,896,615 ₪, 8% מהסכום האמור ועד 16,322,055 ₪ ו- 10% לכל סכום נוסף מעבר לכך).  שיעור המס יעשה גבוה יותר, ככל שלרוכש יש יותר מדירה אחת.  מס הרכישה ישולם תוך זמן מוגבל וכל איחור בתשלום עלול לגרום לקנסות כבדים.

עולה חדש רשאי להגיש בקשה אחת להפחתה במס הרכישה על נכס למגורים או ביחס לסוגים אחרים של נכסי מקרקעין (מדרגות מס הרכישה לעולים לשנת 2017 הן 0.5% עד 1,734,225 ₪ ו- 5% החל מסכום זה).  ההנחה תינתן אם הנכס נרכש בתוך שבע שנים מיום העלייה או בתוך שנה אחת בטרם קיבל הרוכש מעמד של "עולה חדש".  הטבה זו אינה כפופה לקריטריון של תושבות בפועל והיא חלה גם על כאלה שכבר יש בבעלותם דירה אחרת (מקרה שבו בדרך כלל יחול מס גבוה) .  יצוין, עם זאת, כי הנכס חייב להיות בשימוש על ידי העולה החדש או קרובי משפחתו הקרובים (כהגדרתם בחוק) ולא מושכרים.

משכנתא בתנאים מועדפים

חלק מתוכניות המשכנתא האטרקטיביות מיועדות במיוחד לעולים חדשים.  ברגע שהעולה החדש יקבל תעודת זכאות ממשרד השיכון הישראלי, הוא יהיה זכאי לקבל הטבות מסובסדות מהמדינה.  היקף ההטבה ייקבע על פי קריטריונים, כגון: גיל, מצב משפחתי, מספר השנים בישראל, וכן, שירות צבאי ואחוז נכות, במקרים המתאימים.  ניתן לממש הטבות אלה רק בתוך 15 שנים ממועד העלייה לישראל ואלו ניתנות רק לצורך רכישת נכס המגורים הראשון בישראל.  ההטבות נצברות גם להטבות שלהן זכאים יתר בני המשפחה בעלי מעמד של עולה חדש, עד לרמה מסוימת של מינוף.

הפחתות במיסי ארנונה

מס הארנונה חל על המחזיק בפועל של הנכס, אם הדייר הוא הבעלים או רק שוכר.  שיעור המס נקבע על ידי הרשות המקומית בצו הארנונה והעולה החדש זכאי להפחתה משמעותית של עד 90% (בהתאם למיקום) של עד 100 מ"ר מחשבון ה"ארנונה" עבור 12 מתוך 24 החודשים הראשונים שלהם בישראל.

נציין כי האמור לעיל הוא רשימה חלקית של הטבות ונושאים הקשורים לרכישת דירה בישראל (בדרך כלל או על ידי עולה חדש).  כל עסקה היא ייחודית, ויש לקבל ייעוץ משפטי עם עורך דין בעל ידע בתחום החוק, ועדיף מי ששולט בשפת האם של העולה.